Kupovina nekretnine predstavlja ozbiljan pravni i finansijski korak. Da bi transakcija bila sigurna i pravno valjana, neophodno je ispuniti određene uslove, a ključni među njima je zaključenje ugovora o kupoprodaji nekretnine.
Šta je ugovor o kupoprodaji nekretnine?
Ugovor o kupoprodaji nekretnine je pravni dokument kojim se prodavac obavezuje da će na kupca prenijeti vlasništvo nad nekretninom, dok se kupac obavezuje da će za to platiti dogovorenu cijenu. Da bi ovaj ugovor imao pravnu snagu, mora biti sastavljen u pisanom obliku i ovjeren kod notara ili advokata.
Obavezni elementi ugovora
Da bi ugovor bio prihvaćen i ispravno proveden kroz pravne institucije (uknjižbu), mora sadržavati sljedeće:
- Tačan opis nekretnine – Nekretnina mora biti precizno identifikovana, u skladu sa podacima iz zemljišne knjige.
- Kupoprodajna cijena – Mora biti jasno definisana i dogovorena između ugovornih strana.
- Način i rok plaćanja – Ugovor treba da precizira da li se iznos plaća odjednom, u ratama, putem kredita i slično.
- Kapara (ako postoji) – Iznos, uslovi povrata ili zadržavanja.
- Dodatne klauzule – Npr. datum predaje nekretnine, uvjeti koji prethode isplati, ili posljedice neispunjenja obaveza.
Takođe, preporučuje se ugovorom regulisati sve moguće pravne posljedice kašnjenja ili neispunjavanja obaveza, bilo da su u pitanju kupac ili prodavac.
Prodavcima su potrebni:
- ZK izvadak;
- Potvrde da nekretnina nema režijskih dugovanja (grijanje, voda, odvoz smeća, upravitelj, struja);
- Potvrda iz Porezne uprave da vlasnik nema poreznog duga;
- Dokaz o sticanju vlasništva nekretnine (raniji kupoprodajni ugovor, ugovor o poklonu, rješenje o nasljeđivanju, ugovor o doživotnom izdržavanju i sl.);
- Identifikaciji dokument (lična karta, vozačka dozvola, pasoš);
- Izvod iz matične knjige rođenih ili Izvod iz matične knjige vjenčanih;
- Kopija katastarskog plana (po potrebi);
- Saglasnost supružnika ili prisustvo istog na kupoprodajnom ugovoru (ukoliko je nekretnina stečena za vrijeme braka);
- Saglasnost banke (ukoliko je nekretnina pod hipotekom) zajedno sa potvrdom o ostatku dugovanja po osnovu Ugovora o kreditu;
- Ukoliko postoji više vlasnika, a nisu svi u mogućnosti prisustvovati potpisu kupoprodajnog ugovora, svi odsutni su obavezni dostaviti punomoć ovjerenu kod notara (ili u ambasadi BiH) za osobu koja je pristutna. Ukoliko je punomoć ovjerena kod notara u inostranstvu potrebne su nadovjere organa u zemlji gdje je punomoć sastavljana;
- Ukoliko je na nekretnini upisano pravo doživotnog uživanja, potrebna je saglasnost za prodaju nekretnine od strane uživaoca;
- Broj računa vlasnika nekretnine ili potvrda o otvorenom računu koju izdaje banka;
- Te ostala potrebna dokumentacija koja je potrebna da se zaključi pravni posao.
Kupcima su potrebni:
- Lična karta, pasoš, vozačka dozvola;
- Kapara ili cjelokupni iznos novca (gotovina, kredit ili kako je dogovoreno).
Šta slijedi nakon isplate kupoprodajne cijene?
Nakon što kupac isplati cjelokupnu kupoprodajnu cijenu, slijedi nekoliko ključnih koraka koji formalizuju sticanje vlasništva i ulazak u posjed nekretnine:
1. Izjava o isplati i primopredaja nekretnine
Prodavac kod notara izdaje ovjerenu izjavu kojom potvrđuje da je iznos kupoprodajne cijene u potpunosti isplaćen. Ovim činom kupac stiče pravo da preuzme posjed nad nekretninom – osim ako ugovorom nije drugačije definisano. U isto vrijeme, najčešće dolazi i do zvanične primopredaje, prilikom koje se sastavlja zapisnik o ulasku u posjed, a kupcu se uručuju ključevi od nekretnine.
2. Clausula Intabulandi i uknjižba vlasništva
Kupcu se tom prilikom predaje i kompletan primjerak ugovora sa Clausulom Intabulandi – izjavom prodavca kojom dozvoljava da se nekretnina uknjiži na ime kupca u zemljišnim knjigama nadležnog suda. Ovaj dokument je osnov za pokretanje procedure upisa vlasništva nakon izmirenja poreznih obaveza.
3. Prebacivanje režija i komunalnih usluga
Sa kopijom kupoprodajnog ugovora, kupac ima pravo da sve komunalne i druge tekuće usluge prebaci na svoje ime (struja, voda, grijanje, internet, kablovska itd.). Time se zaokružuje cjelokupan proces kupovine i sticanja prava korištenja nekretnine.
Zašto izabrati Nineco za posredovanje?
Kada je riječ o prodaji ili kupovini nekretnine, iskustvo i profesionalnost igraju ključnu ulogu. Nineco Solutions je već 15 godina lider na tržištu nekretnina u BiH, sa reputacijom pouzdanog i stručnog partnera.
Ako ste se odlučili da posredovanje povjerite nama, naš stručni i dinamični tim agenata će u saradnji s vama:
- pribaviti svu potrebnu dokumentaciju,
- organizovati sve pravne i administrativne korake,
- pratiti proces do potpune realizacije kupoprodaje – bilo uz vaše prisustvo ili potpuno u vaše ime.
Sigurnost, efikasnost i transparentnost
Naš pristup je potpuno transparentan, a naša misija je vaša pravna sigurnost i uspješna realizacija transakcije. Kroz svaku fazu procesa, pružamo vam stručne savjete, informacije i podršku – jer vjerujemo da kvalitetna usluga počinje povjerenjem.
Kontaktirajte nas već danas i otkrijte zašto je Nineco prvi izbor klijenata širom Bosne i Hercegovine!
